日前，《中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金》发布询价公告，询价日为2024年9月12日，询价区间为2.485元/份至2.871元/份。
注：本文不具备任何建议和意见的基础，仅为记录和研习所用。本文引用分派率取值为已实现的完整年度分派率和预测的完整年度分派率。
一、定价分析
1、项目介绍
“中金联东科创REIT”底层资产为北京大兴科创产业园，项目所在地为北京市大兴区，产证建筑面积84,148.14平方米；北京马坡科技园一期，项目所在地为北京市顺义区，产证建筑面积61,898.26平方米；房山奥得赛产业园，项目所在地为北京市房山区，产证建筑面积52,337.51平方米。
从项目给出的数据来看，截止到2024年5月，三个项目平均出租率接近99%，最低出租率依旧保持在98.66%的高位。整体出租率保持良好。
2、估值情况
“中金联东科创REIT”三个底层资产最新版本的合计评估值为16.17亿。按照行业均值与产业园REITs项目的情绪价值来看，预计最终定价在3.073元/份；整体募集资金规模预计在15.365亿；较评估值折价4.98%。
当然如果考虑原始权益人的诉求以及相关机构的利益，最终定价也有可能是3.233元/份，按此价格计算发行规模约为16.165亿，较评估值仅折价0.03%；按此价格计算第二年完整年度的分派率约为4.85%，与预测的数据相同。
定价时更多需要考虑长期波动造成的影响，例如上市前后的不一致性、出租率大幅下滑、空置期延长、成本支出增加等等。
二、分派率
假设“中金联东科创REIT”最终定价3.073元/份；以此定价，按照预测第二年首个完整年度的可供分配金额测算预期收益率约为5.1%。这个分派率与此前的易方达广州开发区REIT相同。当然，仅考虑分派率的话这两个项目与此前发售的博时津开科工产园REIT的5.41%年化分派还有不小的差距。
如果按照项目需求定价的话，预估为3.233元/份，按照预测第二年首个完整年度的可供分配金额测算预期收益率约为4.85%；从目前二级市场行业平均值对比来看，项目与二级市场行业均值相比还是有一定的差距的；如果需要二级市场来平衡这个差距的话对认购投资者来讲是非常不友好的。
三、行业比较
目前，二级市场截止2024年9月19日盘后，10单产业园REITs项目的平均分派率约为5.08%。其中，有4单项目分派率不足5% ，仅考虑超过5%分派率的6单项目平均值的话，均值为5.36%；从这一数值来看，可以说目前产业园领域部分项目已经对价值投资者具备了足够的吸引力。
小结：以上是基于项目与行业在分派率数据指标上对比后得出的一些假设；受指标样本以及市场因素等影响，结果与实际数据间可能存在较大偏差。所以，本文仅为个人研究，不具备任何参考价值。